Les spécialistes de la cession de Cabinets d’Administration de biens & Syndic d’immeubles

Notre processus de travail est le suivant :
 

1.   Evaluation,

1. 2.   Mandat de vente,
2. 3.   Constitution du dossier de présentation et mise en vente,
3. 4.   Diffusion d’une fiche de présentation (anonyme),
4. 5.   Recherche d’un repreneur,
5. 6.   Communication d’un dossier de présentation,
6. 7.   Négociation sur les conditions de la cession,
7. 8.   Rédaction du protocole d’accord,
8. 9.   Encaissement d’un acompte sur notre compte séquestre,
9. 10. Rédaction de l’acte de cession par nos soins ou le Conseil du repreneur,
10. 11. Informations générales.

 
 
a) DOSSIER PREALABLE A CESSION & EVALUATION :
 
A & B Associés vous adresse par mail un dossier préalable, comprenant un questionnaire et une liste de documents à nous renvoyer. 
 
Dans les 10 jours de la réception de votre dossier, A & B Associés vous adressera son évaluation détaillée, de la valorisation du fonds de commerce et de la valorisation des titres de la Sté, sur la base du dernier bilan connu.
 
Cette prestation est facturée 250 € HT pour les cabinets de Transaction (remboursement si l’affaire est traitée par A & B Associés), et gratuite pour les Cabinets d’ADB & Syndic.
 
 
b) CONSTITUTION DU DOSSIER DE PRESENTATION & MISE EN VENTE :
 
Avec l’avis de valeur, il vous sera adressé un mandat de vente. Ce mandat sera « sans exclusivité » ou « exclusif » suivant les particularités du dossier & les accords avec le cédant.
 
Les honoraires de la SAS A & B Associés sont à la charge du repreneur.
A réception du mandat, (et des pièces complémentaires éventuellement demandées), la SAS A & B Associés :
 

1. 1. Retournera le mandat, scanné, par mail, après inscription sur son registre des mandats,
2. 2. Etablira une fiche succincte de présentation, sans identification de l’affaire, ni de la ville (sauf très grandes agglomérations).
3. 3. Cette fiche succincte sera immédiatement mise sur le site internet de la SAS  A & B Associés.
4. 4. La même fiche sera adressée aux prospects acquéreurs ayant donné leurs adresses électroniques, par mailing.

 
Si un prospect, à la suite de ces 1ères opérations, fait part de son intérêt sur votre dossier et sous réserve que la SAS A & B Associés soit titulaire de sa part d’un mandat de recherche & d’un engagement de confidentialité :
 

1. 1. Il sera alors adressé au prospect un dossier complet sur votre affaire, avec identification de l’affaire,
2. 2. Un mail vous sera adressé, vous informant de l’envoi du dossier et vous indiquant le nom & l’adresse du prospect, son ou ses téléphone(s), son adresse électronique, sauf s’il est domicilié sur votre secteur proche, dans ce cas, nous vous demanderons l’autorisation de communication.
3. 3. Le prospect sera invité, s’il confirme son intérêt sur votre dossier, à nous contacter pour l’organisation d’un rendez-vous, ou, suivant nos accords, vous contacter directement (sur votre n° de portable, si nous en avons connaissance) pour convenir avec vous d’un 1er rendez-vous.
4. 4. L’éventuelle négociation sur le prix & les conditions se fera en collaboration et avec, éventuellement les conseils respectifs de parties, par la SAS A & B Associés.

 
 
c) LES MANDATS :
 
Nous proposons 2 types de mandats, suivant les circonstances :
 

1. 1.) Le mandat simple, sans exclusivité :

 
Dans le cadre de ce mandat sans exclusivité, votre affaire est présentée avec indication du prix, mais avec une situation géographique très large, ce qui peut avoir l’inconvénient de ne pas toucher un repreneur qui serait intéressé par une localisation bien précise (et éventuellement, de passer à côté du bon repreneur).
 
En cas de cession directe, dans le cadre d’un mandat non exclusif, vos seules obligations seront :
 

• - De nous avertir immédiatement de la signature d’un protocole d’accord, pour nous permettre de cesser nos opérations de publicité et ne plus envoyer de dossier sur votre affaire à nos prospects.

 

• - De nous indiquer le nom et l’adresse de votre acquéreur et/ou le nom du mandataire social si l’acquéreur est une Sté.

 

1. 2.) Le mandat exclusif succès :

 
Dans le cadre de ce mandat exclusif, votre affaire est présentée avec indication du prix, avec une situation géographique bien définie, ce qui peut avoir l’avantage de toucher un repreneur qui serait intéressé par une localisation bien précise (donc trouver un repreneur très motivé).
 
Dans le cadre de ce mandat, si le repreneur est trouvé directement par le cédant, la SAS A & B Associés rédigera le protocole d’accord et apportera ses conseils aux parties, mais ne facturera que 50% des honoraires prévus au mandat.
 
 
d) PROTOCOLE D’ACCORD :
 
A la suite du 1er rendez-vous, si le prospect confirme toujours son intérêt & si un accord de principe sur le prix & les modalités est trouvé :
 

1. 1. A & B Associés, informé par l’une ou l’autre des parties de l’accord & des conditions, rédigera un projet de protocole d’accord, après avoir demandé à chaque partie les renseignements indispensables pour sa rédaction,

2. Ce projet sera adressé à chaque partie, en général par mail si nous avons votre adresse personnelle et garantir ainsi la confidentialité, 3.

3.Chaque partie fera part de ses observations sur le projet de protocole,

4. A & B Associés indiquera à chacun les modifications demandées par l’une ou l’autre des parties,

1.  
2. 5. Après accord sur les modifications demandées, A & B Associés adressera à nouveau un projet de protocole, tenant compte des modifications acceptées par les parties, dans les mêmes conditions que 2°, pour dernière lecture,
3.  
4. 6. Après accord définitif des parties sur la dernière lecture du projet de protocole, un rendez-vous sera organisé, soit chez le cédant, soit dans une ville accessible facilement par l’ensemble des intervenants suivant la situation géographique de chacun, pour la signature du protocole. Ce protocole sera signé, au choix des parties, en 1 seul exemplaire dont A & B Associés sera désigné séquestre, à charge d’en délivrer des copies certifiées conformes, soit en autant d’exemplaires que de parties plus 1 exemplaire pour A & B Associés séquestre du prix ou de l’acompte sur prix.

 
 
e) ACTE DE CESSION :
 
L’acte de cession sera rédigé par un Conseil du choix du repreneur & à ses frais.
 
Si la SAS A & B Associés est désignée comme rédactrice de l’acte de cession, il sera procédé de la même façon que pour la rédaction du protocole d’accord, à savoir :
 

1. 1. Communication du projet,
2. 2. Réception des observations & communication aux parties,
3. 3. Communication du projet modifié en fonction des observations acceptées,
4. 4. Rendez-vous de signature.

 
 
f)  INFORMATIONS DIVERSES :
 
Comment assurer la transmission de votre affaire ?
 
Vous voulez :
 

• - Voir conserver et développer votre savoir-faire
• - Préserver vos salariés
• - Déterminer le juste prix de votre affaire
• - Trouver le successeur idéal

 
Bien transmettre son entreprise est, pour ainsi dire, le couronnement d’une vie d’entrepreneur.
 
C’est le moment où des savoir-faire, des visions s’échangent, en vue d’un nouveau départ.
 
La transmission-reprise est un acte exceptionnel de gestion qui gagne à être particulièrement préparé et organisé.
 
Céder son entreprise, « laisser les clés à un autre » est un cap difficile auquel vous devez vous être personnellement préparé.
 
Donner à votre entreprise les moyens de se vendre au mieux et optimiser la réalisation de votre capital sont vos deux objectifs. Ils sont bien évidemment interdépendants et nécessitent anticipation pour la bonne réalisation de la cession.
 
Il vous faudra présenter votre entreprise sous son meilleur jour en réglant au préalable tous les problèmes susceptibles de constituer un obstacle à une cession.
 
La SAS A & B Associés vous aidera à organiser et préparer votre transmission d’entreprise en vous accompagnant dans la recherche d’un repreneur.
 
 
Les conditions du succès de cette transmission sont au nombre de trois :
 
1er) Préparer la cession :
 

• - Être certain de vouloir vendre son entreprise,
• - Êtes-vous prêt à arrêter de travailler ou à changer d’activité ?
• - Quel est votre projet : Entreprendre une autre activité ? Prendre votre retraite ?
• - Comment avez-vous prévu d’organiser votre vie de « non chef d’entreprise » ?
• - Savoir de quelles ressources vous disposerez au lendemain de votre cession ?
• - Savoir si le droit du travail est scrupuleusement appliqué ?
• - Savoir si la situation fiscale est saine ?
• - Savoir si la situation sociale est saine ?
• - Savoir si la structure juridique est optimale ?
• - Savoir si les comptes des trois derniers exercices évoluent favorablement ?
• - Savoir si les accidents de parcours sont explicables ?
• - Voir si les comptes courants actionnaires peuvent être remboursés ?
• - Agir en fonction du marché et de l’environnement de l’entreprise.

 
 
2°) Préciser ses exigences financières :
 

• - Être lucide quant à la valeur de son entreprise et sur le prix demandé.
• - Faire confiance en l’évaluation faite par votre intermédiaire, lequel connaît bien votre métier (pour l’avoir exercé pendant plus de 40 ans) et connaît bien son marché.

 
3°) Prévoir l’après cession :
 

• - S’assurer de la qualité du repreneur, c’est le rôle de votre intermédiaire.
• - S’assurer sur la sincérité des informations données préalablement et des engagements qui seront pris.

 
 
L’évaluation de l’entreprise.
 
 L’évaluation d’une entreprise consiste à effectuer un raisonnement cohérent, selon divers critères et selon diverses méthodes. Il s’agit d’un document exhaustif des éléments à évaluer. C’est une référence qui vous servira au cours de la négociation pour argumenter votre point de vue. Elle est en ce sens le point de départ de toute négociation.
 
Des facteurs importants sont pris en compte : l’entreprise repose-t-elle sur un homme clé ? – Le matériel et le mobilier doivent-ils être renouvelés ? – Dépend-elle d’un gros client représentant une part importante du chiffre d’affaires ? – La structure financière est-elle équilibrée ? - Avez-vous des litiges en cours ? 
 
Il faut savoir que le repreneur n’achète ni l’histoire de votre entreprise ni le travail que vous avez effectué, mais un potentiel de développement lui permettant de valoriser l’avenir.
 
Compte tenu de la complexité d’une telle opération, l’évaluation de votre affaire nécessite le recours à un professionnel spécialisé. A & B Associés est là pour vous conseiller.
 
 
La valeur d’un actif dépend de nombreux facteurs dont deux sont déterminants :
 

• - L’importance de la rentabilité.

• - Le risque.

 
Pour déterminer cette valeur, on oppose souvent 2 méthodes :
 

• - L’approche patrimoniale, représentée par la différence entre la valeur des actifs de l’entreprise exprimée en valeur estimative du marché, diminuée de la valeur des dettes financières. Cette méthode revient à reprendre les capitaux propres à l’entreprise et à y ajouter les plus ou moins-values liées à la ré-estimation des actifs.

 

• - L’approche par la rentabilité, mesurée par la capacité bénéficiaire de l’entreprise sur la base d’un bénéfice économique, multiplié par un coefficient appelé « taux de capitalisation » qui exprime le nombre de fois que l’acquéreur est disposé à mettre pour prendre possession de l’entreprise.

 
 
Notre avis de valeur correspondra à une juste moyenne de ces deux méthodes.
 
Pour évaluer le Fonds de Commerce, il sera retenu le chiffre d’affaires HT moyen des deux dernières années pour les activités de Transaction, Location & Location Saisonnière & le chiffre d’affaires HT du dernier exercice pour les activités de Gérance & Syndic auxquels il sera appliqué des coefficients différents selon la nature des produits, et ceci, en fonction du marché à l’instant T.
 
Les conséquences de la cession :
 
1°) Suite à une cession du Fonds de commerce :
 

• - Les compromis en cours signés par les 2 parties, sauf convention particulière, seront menés à terme par le vendeur jusqu’à la signature de l’acte authentique, les honoraires seront alors encaissés par le cédant, lequel conservera sa qualité de commerçant jusqu’à la dernière régularisation pour lui permettre d’encaisser ses honoraires.

 

• - L’ensemble des mandats d’Administration de Biens devra faire l’objet de la signature d’un nouveau mandat au profit de l’acquéreur. Les nouveaux mandats devront être présentés par une démarche commune entre vendeur & acquéreur, soit par courrier, soit par contact direct auprès des clients.

 

• - Une règle proportionnelle sur les valeurs déterminées sur les activités d’Administration de Biens & Syndic d’immeubles sera appliquée :

Prix provisoire : honoraires annoncés x honoraires transmis = prix définitif
 

• - Le prix de cession fera l’objet d’une fiscalité :
  •   > Personnelle, si le cédant exerce en Nom Propre, ou vente de titres,
  •   > Incorporation du prix en « Produits exceptionnels » si vente du FdC par une Sté,

 

• - Le prix de vente sera consigné chez un séquestre (A & B Associés peut l’être) le temps nécessaire aux délais d’oppositions après la parution d’une annonce dans le BODACC ainsi que la remise d’attestations au séquestre de divers organismes (Impôts, TVA, URSSAF, Assedic, Organic, Caisses de retraites) … Il faut compter sur une consignation des fonds durant 1 mois ½ minimum à 4 mois.

 

• - La reprise de l’ensemble du personnel (art. 122 du Code du travail) est obligatoire, mais la démission des membres de la famille est d’usage, sauf convention de licenciement, dont le coût, charges incluses, est alors déduit du prix de cession.

 

• - Le cédant fera son affaire personnelle des éventuels emprunts en cours.

 

• - Il n’aura pas à donner de garantie pour un éventuel passif, fiscal ou social.

 
 
2°) Suite à une cession de titres :
 

• - Les compromis en cours signés par les 2 parties, sauf convention particulière, encore sous conditions suspensives, bénéficieront à l’acquéreur. Seuls les honoraires non encore encaissés alors que les actes notariés seraient signés ou prévus au titre des compromis en cours, dont les conditions suspensives seraient levées, seront passés en « Produits à recevoir » et les commissions dues aux négociateurs seront passées en « Charges à payer » dans la situation comptable à arrêter au jour de la cession.

 

• - Les mandats étant accordés à la Sté, il n’y aura pas à les refaire signer, la règle proportionnelle de prix ne sera donc pas applicable.

 

• - Un prix provisoire sera déterminé au jour de la cession en fonction des éléments d’actif et de passif du dernier bilan connu. Le prix définitif sera déterminé par les éléments d’actif et de passif de la situation comptable au jour d’entrée en jouissance suivant une situation comptable à faire dans le mois qui suivra la cession par l’expert-comptable de la Sté.

 

•  - Le coût de cette situation sera supporté par le cédant et provisionné en honoraires à payer.

 

• - Sur le prix, il sera séquestré 10 à 20%, jusqu’à l’acceptation de la situation comptable arrêtée au jour d’entrée en jouissance.

 

• - Lors du règlement du solde du prix, il sera procédé au remboursement des éventuels comptes courants.

 

• - La reprise de l’ensemble du personnel (art. 122 du Code du travail) est obligatoire, mais la démission du cédant (et éventuellement de sa famille) est d’usage, sauf convention de licenciement, dont le coût charges incluses est alors déduit du prix de cession.

 

• - Le cédant devra prévoir un accompagnement de l’acquéreur, variable suivant l’importance de l’affaire, de 2 à 6 mois, non rémunéré si au maximum de 2 mois.

 

• - L’acquéreur deviendra responsable des contrats en cours & des éventuels emprunts.

 

• - Le vendeur devra donner une garantie pour un éventuel passif fiscal ou social ainsi qu’une garantie sur la représentation des comptes mandants. La garantie fiscale & sociale sera d’une durée de 4 ans et sera représentée, suivant accord entre les parties, par :

 

•   > Soit un engagement de garanties.
•   > Soit une caution bancaire, dégressive d’année en année.
•   > Soit une consignation d’une partie du prix de cession, dégressive d’année en année.

 

• - Le vendeur devra prévoir une plus-value à payer

 
Les régimes d’exonérations sont complexes et évolutifs d’année en année, et surtout peuvent être remis en cause en cas de mauvaise interprétation. La SAS A & B Associés vous conseille fortement de vous renseigner auprès de votre expert-comptable ou auprès d’un expert fiscaliste.
 
 
Quel que soit le mode de transfert de l’affaire, il sera déterminé :
 

• - Une clause de non concurrence, prévoyant une non réinstallation sur la commune et dans un rayon de x km (en général 30 km) et pendant une durée de x années (en général 5 ans) pour le cédant, directement ou indirectement par personne ou Sté interposée.

 

• - Une clause d’interdiction de reprise d’un mandat existant au jour de la cession, directement ou indirectement par personne ou Sté interposée, et ce quel que soit l’éventuel lieu de réinstallation du cédant ou de son groupe familial, d’une durée de 10 ans, assortie d’une clause pénale représentant 5 fois les honoraires produits par le ou les mandats repris, sans préjudice de faire cesser l’infraction constatée.

 

• - Un accompagnement de l’acquéreur pendant une durée déterminée pour lui permettre de prendre connaissance des particularités de l’affaire et lui présenter les principaux clients & fournisseurs, cette période d’accompagnement est déterminée en fonction de l’importance du Cabinet et se déroule, en général, à temps complet pendant un ou deux mois, puis sur demande au « cas par cas » durant +- 6 à 12 mois et ce gratuitement. Si la période d’accompagnement à temps complet devait durer plus de 2 mois, il serait alors prévu un mode d’indemnisation ou de rémunération.

 
 
LE MARCHE 
 
Sont particulièrement recherchés les Cabinets dont le chiffre d’affaires est principalement constitué d’honoraires provenant d’activités d’Administration de Biens, surtout de Gestion & Location (moins en Syndic) avec un CA minimum de 200/300 K€, dans des villes de plus de 20.000 habitants. Le délai de réalisation est, en général, de 3 à 6 mois.
 
Les Cabinets de Transactions immobilières ne sont pas très recherchés, mais une petite structure avec un CA de 300 K€ à 700 K€, ayant une équipe commerciale stable et dont le CA n’est pas le produit exclusif du cédant, trouvera toujours preneur, si le prix demandé est raisonnable. Le délai de réalisation est de 6 mois à 2 ans….
 
Vous pouvez estimer, au regard de la rentabilité de votre affaire, que notre évaluation vous semble faible… N’oubliez pas que votre acquéreur devra non seulement tirer un revenu convenable de son travail, mais aussi faire face aux remboursements de son emprunt ou à la rémunération du capital investi.
 
Notre travail consiste à vous indiquer un « prix réalisable » et à traiter votre affaire au juste prix où chacun, vendeur comme acquéreur, fait une opération correcte et équitable.


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