Modifier des tantièmes à la “mauvaise” majorité : Quels sont les risques ?

Dans un arrêt récent, la 3e chambre civile rappelle une règle simple… mais encore trop souvent contournée :

dès qu’on touche aux quotes-parts de parties communes (tantièmes), c’est l’unanimité. Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.645.

Ce que dit la Cour, sans détour : La majorité de l’article 24 (majorité simple) ne permet que des adaptations rendues nécessaires par des évolutions législatives ou réglementaires du règlement de copropriété.

Elle n’autorise pas à modifier la répartition des tantièmes — même sous couvert de “correction”, “réajustement” ou “mise à jour” d’un règlement ancien.

Message opérationnel pour les syndics :

Si une résolution a pour effet de :

• donner des tantièmes à un lot qui n’en avait pas,

• rectifier une grille de répartition,

• harmoniser / compléter des quotes-parts, alors l’unanimité s’impose.

Sinon : nullité quasi automatique de la résolution.

Pourquoi c’est un sujet RC Pro (et assureurs) :

Une nullité sur la majorité, c’est souvent :

• remise en cause des appels de charges,

• fragilisation d’autres décisions d’AG,

• impacts possibles sur ventes, travaux, financements,

• et, au bout, un risque sérieux de mise en cause de la responsabilité civile professionnelle du syndic.

La ligne de conduite à retenir :

Dès que le projet de modificatif touche même marginalement aux tantièmes :

1. basculer sur l’unanimité,

2. documenter clairement le conseil donné au syndicat (traçabilité = protection).

Infos : Cabinet VILA AVOCATS