Bail commercial : la déspécialisation pour départ à la retraite, un mécanisme encore méconnu

Lorsqu’un locataire commercial part à la retraite (ou est admis à l’invalidité), la loi lui offre une possibilité spécifique pour faciliter la cession de son activité : la cession du bail avec déspécialisation, prévue par l’article L.145-51 du Code de commerce.

Objectif du dispositif
Permettre la cession du bail en autorisant l’exercice d’une activité différente de celle prévue au contrat, afin d’élargir le nombre de repreneurs potentiels et sécuriser la transmission du fonds.

Qui peut en bénéficier ?

• Le locataire partant à la retraite
• Le gérant majoritaire (depuis au moins deux ans) d’une SARL titulaire du bail
• L’associé unique d’une EURL
• Ou le locataire bénéficiaire d’une pension d’invalidité
  Sous réserve d’avoir demandé ses droits à la retraite et de respecter la procédure légale.

Conditions essentielles

• Signification au bailleur (et aux créanciers inscrits) du projet de cession
• Indication du prix et des activités envisagées
• Activités nouvelles compatibles avec la destination de l’immeuble
  Cette compatibilité peut être appréciée par le tribunal judiciaire en cas de contestation.
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Pouvoirs du bailleur
Dans un délai de deux mois après notification :

• exercer son droit de préemption,
• accepter la cession (expressément ou par silence),
• ou saisir le tribunal s’il estime les activités incompatibles.
  À défaut d’action dans ce délai, l’accord du bailleur est réputé acquis.
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Conséquences financières
Le bailleur ne peut pas modifier immédiatement le loyer du fait de la déspécialisation, sauf à démontrer un préjudice ouvrant droit à indemnité.

En pratique
Ce mécanisme constitue un outil stratégique de transmission pour les commerçants et dirigeants partant à la retraite.
Il suppose toutefois une procédure rigoureuse et une analyse préalable de la compatibilité des activités avec l’immeuble et son environnement juridique.